如何在当今市场购买房屋

 一个读者问道：

买房之外，你会建议采取什么替代方案？

存钱并等待更低的利率？还是在市场上投资，直到你能支付更大的首付款？

提供关于购房流程的建议比提供投资建议更困难，没有更多的背景信息。投资是个人的，但你的居住情况涉及更多特殊风险。

你居住的地方。当地的房地产市场。可供出售的房屋数量。你对房屋的品味和偏好。你的财务状况。你的预算。

所以我将通过我在这种情况下会做的事情来回答这个问题。如果我现在要买房，我会怎么做？

每个人都知道，对于那些想要购买第一套房的人来说，这是一个最具挑战性的市场之一。

现在似乎每个人都买不起市场上的房子，但过去一年中有超过三分之一的买家是首次购房者。

房地产行业的活动有所减少，但今年仍有数百万套房屋交易。

现有住宅销售一直在暴跌

本世纪以来，现有住宅销售仅在2008年金融危机的最低点时才更低。

现在看看新房销售情况：

尽管抵押贷款利率达到8%，但它们在今年的过程中一直在上升。

自21世纪初以来，以下是新房销售与二手房销售的相对比例：

在2000年代的房地产繁荣期间，新房销售占所有销售的15-16%。在房地产泡沫破裂和2008年金融危机爆发后，到2010年，新房销售崩溃至总销售额的仅5%。

新房销售在2010年代逐渐但稳定地占据了市场份额，但在过去的2-3年中，我们看到销售额再次增长至总销售额的15%。

为什么在通胀率和抵押贷款利率较高的世界中会出现这种情况？

房屋建筑商拥有土地。他们不会像一个拥有3%固定抵押利率的房主那样坐在上面。他们有动力出售。

令人惊讶的是，房屋建筑商的利润率在这个周期内有所改善。从疫情开始到现在，看看最大的上市房屋建筑商股票的毛利率：

通常情况下，在我们见过的四十年来最高的通货膨胀期间，各个方面的利润率平均增加了25%。

供应链问题导致原材料成本上涨，因此建筑商通过提高价格来应对。但现在，像木材价格这样的原材料成本已经回落，房屋建筑商并没有降低价格。

但他们通过为买家降低抵押贷款利率来帮助他们。

这是我在Pulte Homes网站上找到的一项交易

对于Lennar来说，甚至更好的一个

房屋建筑商不喜欢降低价格，因为这可能会激怒已经以较高价格锁定的买家。但他们可以通过降低抵押贷款利率来传递节省的成本，使其达到更合理的水平。

新房销售增加还有另一个好处。看看新房销售的中位价格。

它从近50万美元的高点下跌到40.9万美元。如果房价创下历史新高，这怎么可能呢？

嗯，不是新房价格崩盘了，而是建筑商正在建造更小的房屋

这是一件好事！

建筑商实际上正在建造更多的新的入门级住房。

现有住房市场供应不足意味着很难找到你想要的房子。住房市场的需求仍然超过供应。如果抵押贷款利率进一步下降，我猜想需求将比供应更加强劲。这可能意味着在某些地区会有更多的竞价战。

如果我要买房的话，我会完全跳过现有房屋市场，选择自己建造。

您可以获得更低的抵押贷款利率，并建造一座符合您需求和愿望的房子。

据我所见，我所居住的地方到处都在兴建新房子。而上个十年并非如此。

我已经多次经历了建房过程。选择通过建筑商建房与购买现有房屋相比，有利有弊。

 优点包括：

• 你得到了一所新房子，你可以挑选一切。这意味着以后维护成本更低。
• 没有竞价战。没有与房地产经纪人和房屋卖家来回讨价还价，他们对自己房屋的价值有夸大的看法。
• 您可以获得更低的抵押贷款利率（这可能更适用于全国性的建筑商，而不是本地建筑商）。
• 房子正在建造中，你有一些时间来弄清楚一切。没有必要急着搬家。

 缺点包括：

• 成本可能会比你想象的更高，包括附加费用等。
• 你需要做出的决定数量可能会让人不知所措。橱柜和台面很有趣，但是瓷砖缝颜色呢？修饰线条？门把手？橱柜手柄？如果你从未经历过这个过程，这些都是很多的事情。
• 这可能比你想象的时间更长。由于供应、检查、劳动力短缺等原因，你肯定会遇到延迟。这不是一个快速的过程。你必须耐心等待。
• 你不能立即进入房子。
• 可能没有你想要居住的土地可用。

像大多数金融决策一样，这个决策涉及权衡。

在过去几年的房地产疯狂中，我得到的最重要的教训是不要试图预测市场。

有些人担心2020年或2021年物价上涨20%，他们想等待一个从未发生的10%回调。然后他们错过了3%的抵押贷款利率。

如果你买不起，你可以一直存钱以便支付更大的首付款，或者继续租房。

但如果你想买房并且有能力负担得起，就去买吧。

不要试图预测房地产市场。

如果你想避免在这样一笔大购买上面临竞争，也许可以考虑建造。