租房令人压力重重：数以百万计的租房者分享的经历便说明了原因

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租公寓其实是一种颇为特殊的交易。对于大多数租户家庭来说，房租是每月要支付的最大一笔开支。然而，整个租赁流程却往往在仓促中完成：只需几周的时间来寻找合适的房源，只能在午休时匆匆看房，申请时还需提交工资 stub、信用分数，有时甚至还需要担保人。根据美国人口普查局的数据，住房是为数不多的那些会通过各种标准来筛选申请人的大宗消费品之一。目前，约有 4600 万美国家庭（占全国人口的 35%）都在经历这样的租赁过程。

欢迎阅读我们“图表分析”系列的最新一期内容。在每一期中，我们都会通过某家公司的数据来揭示经济领域的某个侧面。这一次，我们所关注的则是整个美国的租赁市场——通过 EliseAI 来展现这一市场状况。这家公司致力于开发能够自动处理公寓楼各项沟通与运营工作的人工智能系统。当你在晚上 11 点 48 分给某栋公寓发送消息询问“一居室还空着吗？”时，如果很快就有工作人员回复你，那很可能就是 Elise 在帮忙。

这就是为什么目前这个视角如此重要的原因。人口普查数据表明，从供应方面来看，租赁市场似乎终于有望出现一些缓解迹象。2024 年，建筑商新建了 60 多万套公寓，这一数字是 1986 年以来最高的一年，而且 2025 年也保持了较高的建设速度。公寓空置率则处于历史最高水平。全国范围内的租金已经连续三年保持平稳或略有下降。终于实现了平衡。

然而，这一进展是在更为严重的结构性住房短缺背景下实现的。据估计，全国范围内的公寓缺口仍有 500 万套。目前仍有半数的租户负担过重，他们不得不将超过 30%的收入用于支付住房费用。虽然增加新的住房供应很重要，但这尚未能真正提升租户的负担能力。

要了解这种矛盾在公寓搜索过程中是如何体现的，我们就需要超越供应量、空置率以及租金水平这些因素来进行分析。如今，我们首次能够通过实际租户之间的互动所产生的数据，来了解需求方面的情况。EliseAI 每年都会处理来自全国各地、全天 24 小时内的数百万次与潜在租户及现有租户的对话。后续的分析就是基于这些对话中的汇总数据，来找出租户们的言论模式、行为习惯，以及他们随着人工智能的发展而发生的变化。

只要对租客发送的每条开场信息进行分类，就能算出那些与金钱相关的内容所占的比例：租金、各种费用，还有“还有其他特殊要求吗？”。可以将这一比例称作“租金焦虑指数”，而目前这一指数正在不断上升。

有两个值得注意的要点。在所有市场中，该指数的最低点都出现在 2024 年 8 月，此后便持续上涨。而旧金山则属于全国价格涨幅最小的主要城市之一，但在 2025 年底，其指数仍上升了 15 点，从而超过了纽约。

那么，焦虑感最强烈的地方究竟在哪里呢？要了解一个国家的租赁市场状况，最简单的方法就是对比市场两方面的信息：房东所提供的优惠条件——也就是那些吸引租客的福利（在业内，这些优惠指的是免费居住一个月、免除相关费用，有时还会赠送礼品卡）；以及租客们实际要求的条件。通过对 25 个最大城市的分析，可以发现美国其实可以分为四个不同的租赁市场。

紧张、稳定、平稳。再看看第四个区域，那里是那些急于租到房子的人聚集的地方。那里几乎空无一人。没有哪个大型美国租赁市场既能提供优厚的条件，又不会让租户感到压力。如果按城市来计算这个差距——即广告中承诺的优惠与租户的实际需求之间的差值——就能得到一份全新的评估结果：哪些地方的租户所面临的压力最得不到解决。

纽约的租户承受着约 19 点的压力；而丹佛的房东则愿意提供比租户要求多 38 点的优惠条件。由此可见，在美国的不同大城市中，存在着截然不同的问题以及不同的租赁状况。

也正是从这里开始，数据开始颠覆那些传统观念。有人提到过“叙事矛盾”吗？按照传统认知，租客总是会争取各种优惠。但将相关对话与 Zillow 上标注有优惠信息的房源数量进行对比后，事实却恰恰相反。

在房源信息最少的地方，租客们更会询问是否有优惠。换言之，这样更合逻辑：房源信息显示的是房东所宣传的内容，而租客的谈话则能反映出他们想要却找不到的房源信息。

压力图并非一成不变；焦虑上升最快的城市也并非人们所预想的那些。

波士顿。巴尔的摩。明尼阿波利斯。底特律。房价上涨的趋势主要出现在东北部和中西部地区，而丹佛和南加州虽然也有不少房屋出售的行情，但房价几乎没有任何变动。这并非关于廉价房产的故事。为了便于理解，这里用字母等级来说明：A 类指的是那些较新、带有屋顶和设备间的高层玻璃建筑；B 类则是较旧但维护良好的建筑；C 类则是最老旧、价格也最低的房产，通常被称为员工住房。以下是各等级对应的焦虑指数：

这三条曲线在整整两年时间里始终重叠在一起，彼此之间的间距从未超过两点左右。那些寻求豪华公寓的租客以及普通工薪阶层租客，都怀着同样的担忧。那么，租客们感到焦虑有道理吗？让我们来看看，要真正租到一套公寓需要具备哪些条件。

在全国范围内，价格最低的房源总是排队人数最多，而那些经济状况最紧张的租户才会去排队等候。不过有个特殊情况：人越多，并不意味着办理速度就越慢。

一旦租客开始考虑 C 类公寓，他们的决策速度会比那些豪华公寓更快：签订租约所需时间为 10.8 天，而豪华公寓则需要 12.3 天。对于廉价公寓而言，影响其出租速度的因素是竞争程度，而非决策速度。顺便提一下，在整个数据集中，追求某套公寓的人数量与整个租赁流程所需的时间几乎毫无关联。

接下来是每位租户都经历过的流程：提交租赁申请后，却迟迟没有回复。为了了解这种情况的实际情况，EliseAI 开展了匿名调查，向各租赁公司发送真实的租户咨询信息，然后记录对方是否回复以及回复的速度。调查结果相当糟糕。

即便是 A 类建筑，也只有大约一半会回应神秘顾客的询问；而即便有回复，随着租金的下降，等待的时间也会变得更长。再说一次，在租赁市场中，客户主动去争取业务的情况实属罕见。

在价格较为亲民的房源中，租户面临着双重困境：想要租到房源就得排队等待，而回复速度又很慢，甚至根本没有回复。那些经济状况最紧张的租户不得不更加努力地争取房源，并且要在信息极不充分的情况下尽快做出决定。

但那只是第一道门槛而已。真正的挑战还在后面：要让租户前来看房，然后开始办理申请手续。一旦开始处理这些文件，大多数人就会完成整个流程。在租房过程中，关键在于租户的到访率，而这一比例又取决于看房预约的时间早晚。

如果今天就预约看房，那么按时出现的可能性就会更高。而如果推迟到下周再预约，那么爽约的概率则会增加一倍以上。在变化迅速的房产市场中，这对租客和房东来说都是个问题。等待的时间越长，计划就有可能发生变化，或者会有其他选择出现。不过，这也是这个问题上最容易解决的方面。即时预约功能、提醒服务，以及自助或人工智能引导的看房方式，都能帮助租客更快地签订租约。

时间对任何人都没有好处。租户的咨询高峰期有两个，而这两个时段都非常不方便。旅游相关业务大多集中在午餐时间：52%的咨询发生在中午到下午 3 点之间，而这正是租赁办公室最忙碌的时段。下班后则会有大量咨询涌来：在租赁办公室的员工都回家之后，仍有许多询问不断。而晚上的交通状况也并不理想。在那些最终完成申请手续的租户中，有三分之一的人是在工作时间之外首次联系租赁公司的。虽然租赁办公室会在六点关门，但租户的咨询意愿并不会因此消失，沟通也就愈发难以进行下去。

到目前为止，我们所讨论的都是一些解释为何大家都会为房租而焦虑的原因。现在，让我们从更细致的角度来分析：按城市、按房屋档次、按时间顺序。

逐个城市来看，其特色愈发丰富，旧金山更是值得专门用一段文字来描述——因为那里的人口密度实在非同一般。

在旧金山每一份已签定的租赁合同背后，都有 49 次初步咨询。因此，对于我们在旧金山的读者来说，您以及您的 48 位竞争对手的咨询次数几乎是全国平均水平的两倍。而一旦您预约了参观行程，具体会走到哪里则取决于所处的海岸线位置。

旧金山的障碍在于实际操作上的困难：所有已预订的旅游项目中，只有 37%真正得以实施，而全国平均水平为 53%。纽约的障碍则在于繁琐的官僚手续：虽然有 51%的预订项目会进入实际执行阶段，但后续的手续问题却让很多项目无法继续下去。仅有 15%的预订项目最终能完成申请流程，这一比例仅为全国平均水平 30%的一半。在这之后，两座城市的状况就变得相似了：在两地，只有 8%的预订项目最终能达成租赁协议，而全国这一比例为 16%。虽然存在的问题和解决方式不同，但最终的结果却差不多。唯一在各地都相同的环节就是申请表格本身：无论在哪个地方租房，大约五分之四的申请人都能顺利完成申请流程。大部分混乱和问题都出在申请流程的初期，也就是如何让人们参与到旅游项目中并完成申请手续。不同城市在申请要求上的差异，也反映了这些问题。

这两座城市在起始价格上是一致的；差异则出现在后续的审核环节。纽约人需要准备各种文件：收入证明、信用记录以及担保人信息。而旧金山人则更关心停车问题和房屋面积。我们都很焦虑，只不过焦虑的原因各不相同而已。实际上，纽约对各类文件的严格要求，只是这一普遍现象的一个体现罢了。

在竞争激烈的市场中，租户不仅会询问公寓的租金是多少，还会关心自己是否有资格租住它。这或许是整个数据集中最能体现租金焦虑的表现：人们担心的不仅仅是价格，还有是否会被拒之门外。这种疑问并不仅限于价格方面；事实上，好奇心本身就是一种市场中的典型心理特征。

那些在房价方面最为昂贵的城市，在各种生活设施方面也同样极为昂贵。有趣的是，这并非仅仅由收入水平决定的。通过多次调查发现，图表中处于最高端的那些城市几乎都位于阳光带之外。

关于设施的问题其实蕴含着重要的信息：那些最常询问健身房、游泳池和屋顶设施的房东，往往也是那些在每份租约中附加最多附加条件的房东。询问是否有游泳池并非随便看看而已，这其实是一种对房产价值的评估，旨在确认该公寓的租金是否合理。不过，这种询问行为反映的其实是市场竞争状况，而非价格水平——在竞争激烈的市场中，租客会提前了解所有相关信息，因为他们可能没有机会再次与房东沟通。

在入住之前，租客们会询问健身房、游泳池以及屋顶的情况。但一旦住进去后，他们谈论的便全是各种问题了。

EliseAI 用于管理公寓楼的维护工作流程（也就是处理各种维修请求），因此该数据集实际上记录了美国公寓中常见的问题。一旦出现故障，那也没办法……管道系统、家电以及暖通空调设备，几乎占了所有维护工作的半数。

即便是破坏行为，也各有不同的“风格”。豪华公寓的维修记录中，与家电、电气设备以及公共区域相关的问题更多；而经济型公寓的维修记录里，则以管道问题和害虫防治相关的问题为主。

在最终章节之前还有一处删减：忠诚。一旦租户住进来了，谁还会留下？

可以看出，那些焦虑感较强的东北部和中西部城市所在的班级在忠诚度排名中处于靠前的位置。随着房价的上升，租户的续租率也会随之提高，从 A 类的 57%上升到了 C 类的 63%。那些为获得公寓而付出最大努力的租户，往往也是最愿意继续租住下去的。焦虑与忠诚在某种程度上其实是同一现象的两面。

因此，市场充满焦虑与拥挤，信息泄露频发，人们彻夜不眠；但一旦局势稳定下来，人们又会变得十分忠诚。这是其中一个方面。另一个方面则是：人工智能如何以悄无声息且迅速的方式，改变了整个搜索行业。

这些数据表明，这是公众在重大生活决策中广泛采用人工智能技术的最典型例子之一，而且这种应用规模相当大。目前，EliseAI 已应用于美国大约六分之一的出租公寓中，多年来通过这些系统与数千万名租户进行了互动。

作为 16Z 的合伙人，亚历克斯·伊默曼这样说道：“寻找住所是一件至关重要、极具个人色彩且常常令人压力倍增的事情。人工智能被广泛采用的最好证明，就是人们确实愿意依赖人工智能来帮助自己完成相关任务。这些数据表明，有数百万人使用人工智能来提问、比较不同选项，以及协助他们完成找房流程。从这些日益多样化的交流方式中可以看出，人们对人工智能的信任与依赖正在以惊人的速度增长。能够看到人工智能在人们最关键的决策过程中发挥实际作用，真是令人兴奋。”

这种日益便利的体验，体现在租客之间的沟通方式上。人工智能使得这些沟通更加深入、内容更丰富，而且可以通过多种渠道进行——包括语音交流。2024 年初，从首次沟通到签订租约的平均时间为 9 天，需要发送 3 条消息；而到了 2025 年底，这一时间延长到了 14 到 15 天，需要发送 7 条消息。更多的沟通机会让租客有更多时间来提问、比较信息并做出决定。如今，租公寓已经不再像是一种简单的交易行为，而更像是通过多次沟通来达成协议的过程，其间会有许多问题和比较。

那些额外的对话其实很重要：进行对话的人就是最终签署合同的人。大多数咨询在发送一条消息后就结束了，但即便如此，这些咨询依然能促成四分之一的租赁交易。而那些持续进行五次或更多次对话的咨询，则占了所有咨询量的 14%，同时也促成了 39%的租赁交易。正是通过这种深度的交流，人们才能被区分开来，因此必须有人或某个系统来负责进行这样的区分工作。

沟通方式也在不断多样化。两年前，大约三分之一的租户会使用多种渠道来处理租赁相关事务；而现在这一比例已上升至 61%，这些渠道包括电子邮件、短信、网络聊天以及语音通讯。同时，需要通过三种或更多渠道来完成租赁手续的情况也增加了一倍。人工智能使得租赁流程能够像人们生活中的其他事务一样，通过手机上的各种应用来处理，而且所有信息都能保持完整无缺。

所谓“恐怖谷效应”也就不存在了。2023 年中，由人工智能处理的通话时长中值为 46 秒，这一时间大致相当于念出办公时间所需的时间。而到了 2025 年底，人工智能处理的通话时长已经与人类通话时长相当，约为 1 分 40 秒。现在，那些用来接待你的人工智能已经能够真正进行对话了。

这些措施并不会让任何人被排除在流程之外。通过处理那些常规性的问题、安排日程以及进行后续跟进，人工智能能够为租赁团队腾出更多时间，以便在需要人工干预时及时处理相关事务。在数据中，最有效的转化手段就是立即回应客户的需求——这样，26%的潜在客户仍会选择签订租约；而如果拖延三天再回应，那么只有不到三分之一的客户会继续签约。时间决定了谁能够成功签约。优秀的物业管理人员固然重要，而人工智能则有助于确保他们在关键时刻能够在场处理问题。

这又让我们回到了每个租客故事的开端：等待回复。

随着租房变得越来越令人压力重重，租户们开始转向人工智能，将其视为获取正确答案最快、最省力的方式。

一个世纪以来，租赁市场一直是从供给方面来衡量的：有多少房屋被建造出来、有多少房屋被挂牌出租、租金是多少。而需求方面，则是 4600 万户家庭在不断沟通、决策，每一次对话都影响着市场状况。从需求端来看，租户们的焦虑程度其实比空置率所显示的还要高；同时，他们也更愿意借助人工智能来解决问题，这一点超出了许多人的预期。

各项数据表明，租赁市场的压力正在缓解。不过有观点认为，租户们还感觉不到这种变化。至少现在，已经有专人来回应相关问题了。