REITs 复苏路

RecodeX 重构消息，首批4单沪市商业不动产REITs近期完成上市后首份定期报告披露。报告期内，4只产品合计实现基金收入3.87亿元、可供分配金额2.43亿元，底层资产出租率普遍在95%以上，租金收缴率接近100%。截至三季度末，年化现金流分派率平均为6.5%。

RecodeX 重构消息，写字楼REITs三季度业绩陆续发布，SL Green（SLG）与Brandywine（BDN）于当日盘后公布，Kilroy Realty（KRC）次日盘后跟进。市场关注点集中在利率逆风、租赁资本开支与租户优惠、债务到期及偿还，以及再融资和去杠杆进展。近期收益率回升已引发该板块部分评级下调和目标价普遍下调。看多方认为估值相对改善的需求环境仍具吸引力，资产负债表与融资条件好转；看空方则认为利率回升加大短期压力，盈利加速增长仍需等待。

RecodeX 重构消息，公募REITs二级市场在经历今年大幅回撤后，于9月中下旬出现反弹，市场逐步回暖并企稳。一级市场注册发行节奏创下历史同期新高，资产类型持续向商业不动产、燃煤发电、二三线城市保租房等方向延伸。在低估值叠加高分红的背景下，机构对公募REITs配置价值的讨论明显升温。

RecodeX 重构消息，新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）已进入第三季度财报季，市场关注点集中在利率走势上。分析师对该板块的韧性总体持乐观态度。

RecodeX 重构消息，监管部门明确，公募基金投资REITs将按证券投资进行管理。此举有望为REITs相关产品带来千亿级增量资金，进一步拓宽REITs市场的资金来源。

RecodeX 重构消息，华泰证券研报指出，短期一级供给已进入集中释放阶段，市场承接压力不低。在增量资金有限的情形下，一级扩容仍可能压制存量REITs的估值修复速度。

解禁方面，2026年四季度解禁规模不大，但相对现有流通盘的冲击或较为明显，2027年解禁将从阶段性冲击转为全年持续供给。未来REITs市场可能呈现“短期一级扩容、年末解禁抬升且2027年持续释放”的供给路径。

配置上更适合选择现金流稳定、分派率具备保护、解禁压力较低的品种；对解禁规模较大的项目，可等待筹码完成换手、成交量回落后再关注配置机会。

RecodeX 重构消息，富时Nareit全权益REITs指数截至9月30日年内累计回报率达7.9%，尽管9月单月下跌5.7%，且10年期美国国债收益率走高。物业基本面表现抵消了利率上行带来的压力。

RecodeX 重构消息，澳大利亚资产管理公司Allan Gray Australia Ltd.表示，正增持此前大幅下跌的写字楼业主相关股票，认为随着投资者对人工智能冲击办公空间需求的担忧被证伪，该板块有望反弹。

RecodeX 重构消息，加拿大皇家银行（RBC）发布观点指出，加拿大国防开支的增加可能为本土房地产投资信托基金（REITs）带来利好。该行认为，国防相关支出扩张有望带动工业地产、物流仓储等细分领域的需求，从而改善相关REITs的资产表现。

RecodeX 重构消息，年内新发REITs规模已超过450亿元，与此同时，REITs二级市场持续震荡回调。

RecodeX 重构消息，随着利率持续走高，新加坡房地产投资信托基金（S-Reits）板块面临整合压力。多数S-Reits目前股价仍低于账面价值，市场对数量更少、规模更大的信托的呼声不断增强。

RecodeX 重构消息，中信证券研报指出，车流量、路网结构、客货结构、通行费以及成本与资本开支，是影响高速公路REITs经营表现和资产价值的五大核心因素。研报认为，展望后市，部分优质路产经营改善预期向好，估值修复亦具备空间。

RecodeX 重构消息，招商积余公告称，公司与控股股东招商蛇口全资子公司深圳招商理财联合作为原始权益人申报的商业不动产REITs，已获深交所上市及挂牌转让无异议函，并于2026年9月20日获证监会准予注册。该基金为契约型封闭式，合同期限28年，募集份额总额10亿份，招商资管任基金管理人，招商银行任基金托管人。批复要求自下发之日起6个月内完成募集，募集期限不超过3个月，发行上市尚需履行募集发行及上市申请程序。

RecodeX 重构消息，中国以330亿美元规模推出的公募REITs试点，被寄望于盘活存量资产、为房地产行业注入流动性，但市场需求疲软令这一实验进展受阻。

随着供应过剩风险逼近，公募REITs市场已显现疲态。

RecodeX 重构消息，Digital Realty首席执行官表示，即便人工智能发展出现放缓，对数据中心房地产而言也并非“世界末日”。此前，市场对AI进展的担忧引发警告，导致Digital Realty与Equinix这两家最大的数据中心REITs股价下挫。

RecodeX 重构消息，今年首单获批的仓储物流REITs正式落地，成为年内该类基础设施公募基金的首个获批项目。监管方面同时发声，表示将支持仓储物流REITs市场在供给端与需求两端稳步发展。

RecodeX 重构消息，中信证券研报指出，8月下半月公募REITs二级市场持续反弹，前期跌幅较深的产业园区和仓储物流板块弹性较大，消费基础设施和数据中心板块亦录得涨幅。但市场成交额和换手率未显著放量，显示资金犹豫。展望9月，资金面或仍是影响市场的重要变量，伴随一级待发行项目推进，市场期待保险资金放开商业不动产REITs投资、指数基金及公募FOF等增量资金入场。建议投资者保持谨慎乐观，重点关注资金面和情绪面波动导致的部分稳健运营资产超跌机会。

RecodeX 重构消息，瑞穗银行发布报告，看好美国养老地产板块，并点名推荐多只优质房地产投资信托基金（REITs）。报告指出，随着老年人口增长和入住率回升，养老社区需求强劲，相关REITs有望受益。

RecodeX 重构消息，证监会发布关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见，提出推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展，盘活存量资产，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道。支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或作为扩募资产装入已上市REITs。同时，研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设，并稳慎推进商业不动产REITs发展。

RecodeX 重构消息，国家发展改革委召开全国投资工作推进会议，强调精准高效强化用地、环评等要素支持，并加强场景、数据、技术、人才等新型要素保障。会议提出，抓紧推出一批吸引民营企业参与的重大项目，支持民营企业参与基础设施REITs发行、政府和社会资本合作（PPP）新机制项目建设运营，落实支持民营企业发展各项政策，建立健全问题反馈和协调解决机制，激发民间投资活力。同时，按照“实施一批、前期一批、储备一批、谋划一批”要求，加强项目谋划储备和前期工作。

RecodeX 重构消息，近期，多家企业陆续落地机构间REITs项目，该资产迎来爆发式增长。作为面向专业机构的标准化权益类产品，机构间REITs凭借估值稳定、分红稳健、发行周期短、合规性强等优势，契合银行理财、保险等资金配置需求，并帮助实体企业盘活存量不动产、降低融资成本。针对产品存续期长与理财资金期限错配的痛点，相关项目通过设置开放退出机制完善交易规则，提升市场适配性，成为低利率环境下资本市场服务实体经济的重要工具。

RecodeX 重构消息，华住安住REIT正式获批，成为深交所首单酒店公募REITs产品。该产品由华住集团发起，底层资产为酒店物业，标志着酒店资产在公募REITs市场的首次落地。

RecodeX 重构消息，在公募REITs二级市场持续震荡调整的背景下，近日多只REITs产品原始权益人相继披露增持计划。分析指出，增持带来的增量资金有助于平抑市场波动，缓解阶段性流动性压力，引导价格向资产内在价值合理回归。在估值深度出清后，部分REITs高企的现金分派率与走阔的利差空间，使配置性价比显现，为追求稳健现金流的长期资金提供安全垫。

RecodeX 重构消息，近日，中信建投沈阳国际软件园REIT与创金合信首农REIT公告，原始权益人或关联方启动基金份额增持计划。自6月24日以来，披露增持计划的公募REITs已达7只，涵盖4只产业园REITs和3只商业不动产REITs。产业方密集出手背后，是公募REITs市场持续调整。截至8月18日，中证REITs全收益指数报收931.36点，年内累计下跌7.77%，产业园REITs跌幅尤为明显，多只产品近60日跌幅超25%。

RecodeX 重构消息，Ellington Financial在2026年第二季度实现有机增长，尽管抵押贷款REIT行业面临宏观逆风。公司未披露具体财务数据，但强调在不利环境下仍保持增长态势。

RecodeX 重构消息，近日，沪市多只公募REITs集中披露增持计划，原始权益人看好优质底层资产，拟通过增持基金份额表达长期投资信心。此举反映出机构对基础设施项目运营前景的认可。

RecodeX 重构消息，8月12日，4只REITs产品同日进行场内分红除息，分红比例均超99%。据统计，今年以来已有超70只REITs开启分红，其中七成以上单次分红规模占可分配利润比重超99%。截至8月12日收盘，全市场88只已上市REITs中约八成今年收跌，部分跌幅超40%；即便有分红的产品，收跌比例也超80%。

RecodeX 重构消息，8月12日，4只REITs产品同日进行场内分红除息，分红比例均超过99%。据统计，今年已有逾70只REITs开启分红，七成以上单次分红规模占可分配利润比重超99%。但二级市场表现低迷，截至当日收盘，88只上市REITs中约八成年内收跌，部分跌幅超40%；年内有分红的产品中收跌比例亦超80%。业内人士指出，高比例分红使REITs被视为类固收资产，但派息率及填息效应更值得关注，流动性不足也制约资金参与。

RecodeX 重构消息，又一只公募REITs在上市首日盘中跌破发行价，成为近期又一起上市首日破发案例。目前具体产品信息及跌幅尚未公布。近期公募REITs市场波动加剧，多只新品上市表现不佳，投资者需关注相关风险。

REITs财报表现坚韧，抵御利率上升压力。